شراء بيت للصيف في تركيا من السعودية: ما الذي يمكنك شراؤه، كيف يتم نقل الطابو، وماذا يكلف

هل يستطيع المواطن السعودي شراء عقار في تركيا؟

نعم، باسمك الشخصي ودون شريك تركي أو شركة. ألغت تركيا شرط المعاملة بالمثل عام 2012 وتسمح اليوم لمواطني نحو 180 دولة بتملك العقار، والسعوديون منهم، ولا يوجد في أنظمة الطابو ما يخص السعوديين بقيد خاص. أما القيود القائمة فهي نفسها لكل فرد أجنبي: لا تملك أكثر من 30 هكتارًا في عموم تركيا، ولا يملك الأجانب معًا أكثر من 10 بالمئة من الأراضي الخاصة في المنطقة الواحدة، ولا يجوز الشراء داخل المناطق العسكرية المحظورة والمناطق الأمنية. تتحقق دائرة الطابو من كل ذلك عند نقل الملكية، فالعقار الذي لا يجتاز هذه الاختبارات لا يُسجل باسمك ببساطة.

الوصول للمعاينة سهل. منذ قرار رئاسي نُشر في ديسمبر 2023، يدخل حاملو الجواز السعودي العادي تركيا دون تأشيرة لمدة تصل إلى 90 يومًا في أي 180 يومًا. يجب أن يكون جوازك صالحًا 60 يومًا على الأقل بعد مدة إقامتك المسموح بها، أي 150 يومًا عمليًا، وتنصح الخارجية التركية بستة أشهر. أما اتفاقية مايو 2026 بين البلدين فتخص جوازات الدبلوماسيين والجوازات الخاصة فقط.

أين يشتري السعوديون، وماذا يعني ذلك

باعت تركيا 21,534 منزلًا للأجانب عام 2025 بحسب هيئة الإحصاء التركية، وهو أدنى رقم في تسع سنوات. أخذت إسطنبول 7,989 منها وأنطاليا 7,118، وجاءت يالوفا خامسة بين الولايات بـ461 منزلًا، مع بورصة وصقاريا وطرابزون ضمن العشر الأوائل. وجاءت المملكة في المركز التاسع بين الجنسيات بنحو 620 منزلًا، بحسب مصدر صحفي واحد يجب التحقق منه في جداول الهيئة. هذا يعني أمرين: السوق تعرفك جيدًا وتخاطبك بالعربية، وهذا بحد ذاته سبب للحذر؛ فقد حذّرت السفارة السعودية في أنقرة من قبل من سندات ملكية ناقصة أو مرهونة ومن تأخر التسليم، خاصة في إسطنبول وطرابزون.

الأسعار في المشاريع الموجهة للخليجيين تُعرض بالدولار كثيرًا، لكن سند الملكية سيذكر قيمة بالليرة. احتفظ بهذا الفرق في ذهنك طوال الوقت: دائرة الطابو والرسوم وأي ضريبة تركية تعمل كلها من الرقم بالليرة.

كيف يتم نقل الملكية في دائرة الطابو

تنتقل الملكية في تركيا في مديرية الطابو، لا عند كاتب عدل ولا على طاولة في مكتب الوسيط. يحضر الطرفان، أو محاموهما بوكالة، ويفحص الموظف الملف، وتُدفع الرسوم، ويصدر سند الملكية، الطابو، باسمك في اليوم نفسه. وإن كنت لا تتحدث التركية فلا بد من حضور مترجم محلّف. المستندات التي تحضرها: جواز سفرك، ورقم ضريبي تركي، وصورة شخصية، وإثبات أن الثمن دُفع عبر بنك، ووثيقة التأمين الإلزامي ضد الزلازل "داسك" إن كان العقار مبنى.

ومنذ يناير 2022 هناك خطوة تفاجئ كثيرًا من المشترين الخليجيين. يجب بيع العملة الأجنبية المستخدمة في شراء العقار إلى بنك تركي، يحوّلها إلى البنك المركزي ويصدر شهادة شراء العملة، "دوفيز آليم بلغسي". تريد دائرة الطابو أن ترى هذه الشهادة، وعليها اسمك ورقم جوازك وقطعة الأرض، ويصبح المبلغ بالليرة المذكور فيها هو السعر المصرّح به. الريالات المصروفة في مكتب صرافة، أو المدفوعة للبائع مباشرة خارج تركيا، لا تُحتسب. ومن 1 ديسمبر 2026 تعتزم تركيا أيضًا تمرير الدفع نفسه عبر نظام دفع آمن مرتبط بدائرة الطابو، بحيث ينتقل المال والملكية في اللحظة ذاتها؛ وكانت التفاصيل الدقيقة لا تزال قيد الإعداد عند كتابة هذا الدليل.

أما تقرير التقييم الذي كان إلزاميًا لكل شراء أجنبي فلم يعد مطلوبًا، منذ تعميم لدائرة الطابو عام 2024، إلا إذا كان الشراء بهدف الحصول على الجنسية التركية. ويستطيع المشتري العادي أن يطلبه مع ذلك، وننصح به عمومًا: فهو فحصك المستقل للسعر وللوضع المسجل للعقار.

فحص العقار قبل الالتزام

تركيا بلد زلازل. سنة البناء ورخصة البناء وشهادة السكن، "الإسكان"، أهم من الإطلالة. يجب أن يفحص محامٍ تركي مستقل عن الوسيط والبائع سند الملكية بحثًا عن رهون وحجوزات وشروح، ويتأكد أن العقار مخصص للسكن، ويتحقق من أن ما بُني يطابق ما رُخّص. اطلب شهادة الطاقة، وفي المشاريع الجديدة اطلب ضمانات المطور كتابةً. وإن كنت تشتري من أجل إقامة لاحقًا، فاطلب من المحامي التأكد من أن الحي مفتوح لتسجيل مقيمين أجانب جدد؛ بعض الأحياء ليس كذلك، ويشرح ذلك دليل الإقامة.

العربون هو حيث تسوء الأمور. لا تدفع عربون حجز إلا مقابل اتفاق مكتوب يحدد ما يحدث إذا فشل فحص الملكية، وادفعه إلى حساب تستطيع التعرف عليه، لا نقدًا لوسيط أبدًا.

ماذا يكلف الشراء غير السعر

• رسم نقل الملكية (تابو حارجي). 4 بالمئة من القيمة المصرّح بها، نظامًا 2 بالمئة على المشتري و2 بالمئة على البائع. وفي الواقع يدفعه المشتري كله غالبًا؛ احسب 4 بالمئة كاملة. ولا يجوز أن تقل القيمة المصرّح بها عن القيمة الضريبية البلدية.
• رسم دائرة الطابو. رسم الصندوق الدوّار يُدفع في المديرية في اليوم نفسه، بضعة آلاف من الليرات.
• المترجم المحلّف. مطلوب عند نقل الملكية إن كنت لا تتحدث التركية.
• تأمين داسك ضد الزلازل. إلزامي للمباني ومطلوب لنقل الملكية؛ يغطي الأضرار الإنشائية لا المحتويات.
• المحامي. فحص الملكية ومراجعة العقد، والوكالة إن لم تستطع الحضور. الوكالة الموثقة في السعودية تحتاج إلى تصديق وترجمة محلّفة.
• التقييم. اختياري للمشتري العادي منذ 2024، وننصح به مع ذلك.
• العملة. فارق البنك في تحويل ريالاتك ورسوم التحويل على الجانبين. في مبلغ من ست خانات يكون هذا غالبًا أكبر تكلفة بعد رسم الطابو.

احسب بارتياح 6 إلى 8 بالمئة فوق السعر لكل ما سبق. كل ذلك يخرج من مالك الخاص؛ ولا يمكن اقتراض شيء منه في تركيا.

مسألة الريال

في 15 أكتوبر 2026 كان سعر البيع الإرشادي للبنك المركزي التركي 49.42 ليرة للدولار، مقابل 41.84 قبل عام. ولأن الريال مربوط بالدولار عند 3.75، فإن الريال الواحد كان يشتري 11.14 ليرة في أكتوبر 2025 و13.15 ليرة في أكتوبر 2026. لليرة سجل طويل من التراجع، وهذا يزيد قوتك الشرائية بالريال مع الوقت لكنه يعني أيضًا أن قيمة الليرة في سندك وضريبة العقار وتكاليف التشغيل كلها تتحرك. قرر مبكرًا هل تحوّل المبلغ كله دفعة واحدة أم على دفعات، وتذكر أن شهادة شراء العملة تشترط أن يتم التحويل في بنك تركي. يشرح دليل التمويل من أين تأتي الريالات.

تحويل المال من المملكة

لا تفرض السعودية قيودًا على تحويل رأس المال إلى الخارج، لكن بنكك سيطلب تحديد غرض التحويل وإثبات مصدر الأموال وفق تعليمات البنك المركزي السعودي، وعادةً عقد البيع ورقم آيبان البائع أو حسابك في تركيا. والحدود الشهرية والسنوية التي تسمعها عنها، 50,000 ريال شهريًا و500,000 سنويًا، تخص مراكز الصرافة المرخصة لا التحويلات البنكية. الطريق العملي: افتح حسابًا في بنك تركي، وحوّل إليه من بنكك في المملكة، وبِع العملة هناك للحصول على شهادة شراء العملة.

بعد استلام المفاتيح: الجانب السعودي

لا توجد في المملكة ضريبة دخل على الأفراد ولا ضريبة ثروة، وضريبة التصرفات العقارية بنسبة 5 بالمئة تخص العقارات داخل المملكة فقط، ولم نجد أي التزام نظامي بالإفصاح عن عقار في الخارج. تبقى الزكاة التزامًا شرعيًا شخصيًا لا تديره هيئة الزكاة للأفراد: البيت المستعمل للسكن غير زكوي بإجماع، والعقار المعدّ للتجارة ودخل الإيجار لهما حكمهما، فاسأل من تثق به. أما تركيا فتفرض ضريبة على دخل الإيجار وعلى ربح البيع خلال خمس سنوات، كما يشرح دليل التأجير.

أسئلة يطرحها المشترون السعوديون

للمزيد من القراءة

• تمويل عقار في تركيا من السعودية
• الإقامة العقارية والجنسية التركية للسعوديين
• ابدأ فحصًا تمويليًا شخصيًا