تأجير عقار في تركيا كمالك سعودي: الترخيص، الضريبة التركية، الزكاة، وما يحدث عند البيع

التأجير السياحي يحتاج إلى ترخيص

منذ 1 يناير 2024 ينظم القانون 7464 تأجير المساكن في تركيا لأغراض سياحية، أي الإقامات حتى 100 يوم. تحتاج إلى ترخيص من وزارة الثقافة والسياحة قبل توقيع أول عقد إيجار، ويجب تعليق لوحة الترخيص عند المدخل، وعلى المنصات حذف المساكن غير المرخصة. وفي العمارة السكنية يجب أن يوافق كل الملاك الآخرين كتابةً بالإجماع. والتأجير أكثر من أربع مرات في السنة دون ترخيص يُعامل نشاطًا تجاريًا. الغرامات مرتفعة: 100,000 ليرة للمخالفة الأولى، ثم 500,000 و1,000,000 للمتكررة، مع مهلة 15 يومًا لتصحيح الوضع في كل مرة. لم نجد إعادة تقييم لهذه المبالغ في 2026، فاعتبرها الأرقام المنشورة لا الحالية.

أما الإيجار الطويل لسنة فأكثر فخارج هذا القانون ولا يحتاج إلى ترخيص، لكن العقد المكتوب وتسجيل عنوان المستأجر وحسابًا تركيًا للإيجار كلها معتادة. والترتيب الواقعي لمالك مقيم في المملكة هو مدير عقار يتولى التراخيص والتنظيف والإقرارات الضريبية.

كيف تفرض تركيا الضريبة على الإيجار

دخل الإيجار من عقار تركي يخضع للضريبة في تركيا سواء أقمت فيها أم لا. غير المقيمين يخضعون للضريبة على الدخل التركي فقط، بالشريحة التصاعدية نفسها التي تنطبق على المقيمين، من 15 إلى 40 بالمئة في 2026. وهناك إعفاء سنوي لإيجار السكن؛ الرقم الذي تذكره أغلب المصادر لعام 2026 هو 58,000 ليرة، لكن بعضها ما زال يذكر 33,000 القديم، فتأكد منه مع محاسب تركي. يمكنك خصم المصروفات الفعلية أو مبلغ مقطوع قدره 15 بالمئة من إجمالي الإيجار. يُقدَّم الإقرار في مارس من السنة التالية، حتى اليوم الخامس والعشرين، ويعيّن المالك غير المقيم عادةً ممثلًا ضريبيًا تركيًا لذلك. وقد يخضع الإيجار السياحي أيضًا لضريبة الإقامة 2 بالمئة وضريبة القيمة المضافة؛ تقول ذلك مصادر ثانوية ولم نستطع التأكد من مدى تطبيقه على الملاك الأفراد. مرّر كل ليرة من الإيجار عبر حسابك البنكي التركي؛ فهو دليلك أمام مصلحة الضرائب.

الجانب السعودي: لا ضريبة، لكن الزكاة

لا توجد في المملكة ضريبة دخل على الأفراد، ولا ضريبة على دخل أو عقار في الخارج، ولم نجد أي التزام بالإفصاح عن عقار خارج المملكة. فالضريبة الوحيدة على إيجارك هي التركية، ولا اتفاقية تُخصم منها شيء لأنه لا ضريبة سعودية مقابلة. ما يبقى هو الزكاة، وهي التزام شرعي شخصي لا تديره هيئة الزكاة والضريبة والجمارك للأفراد بل للمنشآت. بحسب المراجع الفقهية المتداولة، البيت المستعمل للسكن غير زكوي، ودخل الإيجار يُزكّى كالنقد إذا حال عليه الحول، والعقار المشترى بنية المتاجرة يُزكّى على قيمته السوقية. هذه مسائل شرعية لا نظامية، فاسأل من تثق به فيها.

عندما تبيع

تفرض تركيا الضريبة على ربح بيع العقار خلال خمس سنوات من الشراء كدخل؛ وبعد خمس سنوات يكون الربح، وفق القواعد كما كانت في 2026، معفى للأفراد، ويُطبَّق رسم الطابو 4 بالمئة مجددًا عند نقل الملكية. لا ضريبة سعودية على الربح. لكن احسب الربح بالريال لا بالليرة: الليرة الأضعف قد تحوّل ربحًا بالليرة إلى خسارة بالريال أو العكس، وشهادة شراء العملة عند الشراء تحدد الرقم الذي تبدأ منه تركيا حسابها.

الأرقام التي تصنع الخطة أو تكسرها

أرقام العائد الإجمالي من الوسطاء نادرًا ما تشمل كلفة الترخيص، وحصة المدير، وتأمين داسك، وضريبة العقار، وهامش الشغور، والإقرار الضريبي التركي. احسب الخطة بالريال بعد كل ذلك، مع تحويل الإيجار بسعر صرف متحفظ؛ فالليرة خسرت نحو 18 بالمئة أمام الدولار، وبالتالي أمام الريال، في الاثني عشر شهرًا حتى أكتوبر 2026، وعائد يبدو جيدًا بالليرة قد يبدو أنحف بالريال. ثم قارن النتيجة بما يدرّه المال نفسه في المملكة قبل أن تقرر أن الشقة تدفع تكاليفها بنفسها. يغطي دليل التمويل جانب الشراء، ولماذا نادرًا ما يكون للتمويل التركي مكان في جدول المستثمر.

أسئلة يطرحها المستثمرون السعوديون

للمزيد من القراءة

• شراء بيت للصيف في تركيا من السعودية
• تمويل عقار في تركيا من السعودية
• ابدأ فحصًا تمويليًا شخصيًا